Известно, что еще недавно большинство украинских девелоперов не верили в то, что мировой кризис ощутимо повлияет на их работу. Затем некоторые из них винили журналистов - мол, именно они нагнетают обстановку и провоцируют возникновение кризисной ситуации. Однако так ли все просто? Волна общемирового кризиса, "накрывшая" США и Европу, пришла в Украину, и теперь настало время украинским девелоперам объективно проанализировать ситуацию.
Доля оптимизма
В истинных причинах и закономерностях развития мирового финансового кризиса, а также в особенностях его влияния на украинский рынок помог разобраться управляющий проектами УК "Сократ" Александр Калашник. По его словам, основными причинами кризиса стала политика Федеральной резервной системы, направленная на дерегуляцию использования производных финансовых инструментов и значительное увеличение ликвидности рынка, а также глобализация мировой финансовой системы. В результате этого под непосредственным контролем ФРС остались только банковские холдинги и второстепенные кредитные банки, а на мировом рынке возникла масса новых сложных и высокорисковых финансовых продуктов.
Свою роль сыграла также секьюритизация активов, в том числе и жилой ипотеки, а также квазимонопольное положение четырех рейтинговых агентств, которые, согласно законодательству США, не несут ответственности за свои рейтинги, являющиеся единственным подтверждением кредитоспособности в секьюритизированных активах.
Все это привело к ориентации кредитных банков и брокеров на максимизацию объемов выданных ссуд и, соответственно, мошенничеству со стороны потребителей. "Банкиры и брокеры в конкретных случаях ясно осознавали, что человек лжет о своих доходах и расходах, лишь бы приобрести дом, но их это не волновало, - этот риск продавался практически одновременно с выдачей кредита", - рассказал А. Калашник.
Когда кризис разразился, в условиях глобализированной финансовой системы локализировать ситуацию уже было невозможно. Кризис на рынке недвижимости США перекинулся на финансовый сектор и превратился в общемировую проблему.
При этом можно отметить, что, несмотря на целый ряд негативных факторов, внушающих опасение, эксперты УК "Сократ" в целом не склонны драматизировать ситуацию и видят четкие сигналы улучшения состояния украинской экономики. Очень позитивным фактром для рынка недвижимости является дефицит площадей практически во всех сегментах и сохранение высоких показателей рентабельности работы застройщиков. Кроме того, очень привлекательной для инвестиций остается коммерческая недвижимость, а с учетом ресурсного голода застройщиков появляется возможность вхождения в проекты на более выгодных, чем раньше, условиях.
Позитивным фактором стала и ситуация на ипотечном рынке Украины, где население долгое время не имело доступа к ипотечным кредитам.
С этой мыслью согласен и консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Андрей Лищитович. По его словам, в отличие от США и Великобритании, где потребительская задолженность по кредитам превышает 100% ВВП, в Украине этот показатель находится на уровне 23%. Также, в отличие от тех же развитых стран, в Украине значительно больше склонность к потреблению (>70% против <50%). А это должно позитивно сказаться на развитии, в частности, торговой недвижимости. "Несмотря на негативное влияние кредитного кризиса, мы ожидаем серьезное усиление конкуренции, особенно в регионах, - отметил А. Лищитович. - Поэтому сегодня тщательный отбор наиболее перспективных регионов и проработка концепции являются важнейшими факторами успеха".
Управляющий партнер CB Richard Ellis Сергей Сергиенко считает, что наименее чувствительным к кризису будет сегмент офисной недвижимости.
Привлечение средств
По словам председателя правления ОАО АБ "Укргазбанк" Александра Охрименко, желающим привлечь банковское финансирование девелоперам придется отказаться от реализации амбициозных проектов, рассчитанных на долгосрочную перспективу. Наиболее лояльно сегодня банки отнесутся к стандартным проектам (то есть аналогичным уже реализованным девелопером), рассчитанным на средний срок реализации и небольшой период окупаемости.
Если попытаться вывести некие стандартизированные условия проектного финансирования сегодня, то они будут выглядеть примерно так: проект суммой 300-400 млн грн., со сроком реализации до 5 лет, рассчитанный на трехлетнюю окупаемость. При этом минимальная доля участия девелопера должна составлять не менее 30% (лучше 50%) от стоимости проекта, а финансовое учреждение должно иметь четкие гарантии возврата кредита.
В принципе, банк может пойти на увеличения срока реализации проекта, при условии, что проект уже через 1-2 года после реализации будет приносить доход, который можно будет реинвестировать в дальнейшее развитие проекта. При этом проект обязательно должен иметь реальный анализ ситуации, который будет учитывать доходную часть проекта в условиях снижения деловой активности и общей стагнации экономики Украины. "Все раньше считали прибыли с учетом роста рынка. Теперь же придется посчитать, сколько можно будет заработать на проекте, если ситуация ухудшится", - отметил А. Охрименко. Таким образом, любой инвестиционный проект должен включать раздел, посвященный проблеме выхода из ситуации, если проект не будет реализован. При этом для банка принципиальное условие - чтобы ликвидационная сумма, в случаи провала проекта, превышала сумму кредита и процентов по нему. И самое, возможно, неприятное для девелоперов условие - банк готов кредитовать проект только в случае передачи ему на время реализации проекта в доверительное управление контрольного пакета в центральной компании проекта.
Привлечение инвесторов тоже сегодня происходит по-новому. По словам генерального директора ECO Management GmbH Ukraine Стива Шпильского, институциональные инвесторы сегодня осознали, что практически невозможно точно оценить стоимость конкретного девелоперского проекта или земельного участка на основе определенного набора произвольных допущений. Таким образом, лучший способ точно оценить стоимость конкретного проекта или земельного участка - это использовать актуальную годовую ставку капитализации завершенного проекта или прибыль, полученную после выхода из проекта.
Ирина Светикова
CB Richard Ellis LLC: CB Richard Ellis является одним из ведущих консультантов по недвижимости в мире. Компания CB Richard Ellis имеет больше 400 офисов в более чем 50 странах мира и штат сотрудников свыше 29 000 человек, штаб-квартира компании находится в Лос-Анджелесе (США). Компания входит в список 500 крупнейших компаний мира и является одной из 100 быстрорастущих компаний мира согласно рейтингу Fortune. По результатам 2007 года, компанией были завершены транзакции по сдаче в аренду и продаже помещений общей стоимостью более $ 264,2 млрд., а в управлении компании находится более 160 млн. кв.м недвижимости разного профиля во всем мире. Доход CB Richard Ellis в сфере услуг в коммерческой недвижимости в 2007 году превысил $ 6 млрд. Компания CB Richard Ellis открыла свое представительство в Киеве в январе 2008 года во главе с Сергеем Сергиенко и Радомиром Цурканом. Украинский офис состоит из 25 человек и предлагает полный спектр услуг в области недвижимости: агентские услуги, стратегический консалтинг и оценку, а также управление недвижимостью.
Jones Lang LaSalle: Jones Lang LaSalle имеет свыше 170 представительств, работающих на рынках более чем 700 городов в 60 странах. Оборот компании в 2007 году составил 2,7 миллиардов долларов. Jones Lang LaSalle предоставляет комплексные услуги в области недвижимости и управления капиталом на местном, региональном и глобальном уровнях собственникам, арендаторам и инвесторам. Портфель компании Jones Lang LaSalle составляет более 110 миллионов кв. м по всему миру.
Сократ: Управляющая компания Сократ основана в 2003 году и входит в состав инвестиционной группы Сократ, созданной в 1994 году. Сократ входит в тройку крупнейших украинских управляющих компаний, работающих в секторе невенчурных фондов. Суммарная стоимость активов под управлением на 9 апреля 2008 года превышает 324 млн. гривен. Уставный капитал УК Сократ составляет 20 млн. гривен.
Укргазбанк: Открытое акционерное общество Акционерный Банк Укргазбанк является правопреемником ЗАО Інтергазбанк и АОЗТ Хаджибейбанк, зарегистрированного Национальным Банком Украины 21 июля 1993 года (регистрационный 183). Активы Банка составляют USD2.048 млн., а капитал Банка по состоянию на конец 2007 года составляет USD190 млн. Национальная сеть Банка по состоянию на конец 2007 года представлена 287 точками продаж для 17,000 юридических и 457,000 физических лиц.
Building Online
23.09.2008